Экономика недвижимости

Содержание материала

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.

Структура конспекта предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости. В конспекте сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы, поэтому автор конспекта не претендует на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.

Понятие и признаки недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество»было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1 ) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют:

1. сущностные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей;

2. видовые (частные)- те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.

признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)1. Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
2. связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3. форма функционирования	Натурально- вещественная и стоимостная
4. состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5. длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли- бесконечно при правильном использовании
6. способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Видовые (частные)7. технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др).	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Недвижимость-это официально зарегистрированная, точно ограниченная часть земной поверхности, прочно связанная со зданиями и сооружениями на этой поверхности.

Опираясь на опыт зарубежных стран, многие российские экономисты пришли к выводу, что понятие «недвижимость» объединяет понятия двух сущностей: физической (материальной ) - вещь, и юридической - «пакет прав».

НЕДВИЖИМОСТЬ= НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (СОБСТВЕННОСТЬ)=

НЕДВИЖИМАЯ ВЕЩЬ+ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = физическая сущность		Права = юридическая сущность
земля	улучшения	права	обременения
Земельные участки	здания	Собственности	Сервитуты
Участки недр	сооружения	Хозяйственного ведения	Ипотека
Леса	Объекты незавершенного строительства	Оперативного управления	Правила зонирования
		Наследуемого владения	Охрана памятников и окружающей среды
		Бессрочного пользования	Прочие ограничения

Право собственности на недвижимость

В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И.А. Ильин определил, что собственность – это:

- власть,или полное господство непосредственно над вещами, а опосредовано - над людьми;

- свобода - собственнику разрешено все, что не запрещено законом;

- право - не только юридическое, но и нравственно- социальное, патриотическое.

В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально- вещественная форма показывает пообъективный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми.

Социально- экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность- это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход - ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности. В юридическом отношениисобственность- это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Право собственности на недвижимость можно проверить, заказав электронную выписку из ЕГРП через интернет.

Основания для возникновения и прекращения права собственности

Право собственности приобретается:

1.на основании договора: купли- продажи, дарения, мены, о возведении индивидуального дома, о строительстве коллективного жилого дома;

2.на основании свидетельства: о регистрации права собственности, о передаче приватизированного земельного участка или жилья, о праве наследования, о праве на долю в общем имуществе, о полной выплате пая в ЖСК;

3. на основании решения суда: о разделе имущества, о праве собственности.

Основания для прекращения права собственности:

1.Правомерные действия:

- добровольные сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение, мена, обмен, взнос в уставный капитал);

- приватизация;

- переход права на участок при отчуждении строения.

2. Решения суда:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

- конфискация за преступления;

- изъятие из-за невозможности принадлежности по закону;

- национализация, выкуп для государственных и муниципальных нужд;

- систематическая неуплата земельного налога;

- не использование земли в течение трех лет;

- выкуп доли из общей собственности (при невозможности выдела в натуре);

- совершение земельных правонарушений.

3. События объективной причины:

- реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости;

- смерть собственника;

- разрушение дома;

- демаркация границ;

- прекращение деятельности предприятия;

- выход из членов крестьянского хозяйства.

Субъекты и объекты собственности

В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

2) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

3) юридические лица- коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Объектправа собственности на недвижимость- это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Также объектами могут выступать вещные права и ограничения прав собственности.

Существуют пять властных полномочий правительства Российской Федерации, ограничивающих право собственности:

1. Право принудительного изъятия или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу (при чрезвычайных обстоятельствах - «реквизиция»);

2. Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общих услуг;

3. Право продавать недвижимость во временное ведение (хозяйственное ведение, аренду и т.д.);

4. Право регулирования имущественных отношений для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества;

5. Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество в России охраняются законами, предусматривающими:

- нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости определенным субъектам;

- защиту прав собственности - применение к лицу, нарушающему право собственности и препятствующему его осуществлению, установленных законом неблагоприятных мер.

Система гражданско- правовых способов защиты права собственности включает:

1. Вещно- правовыеспособы защиты от посягательств третьих лиц:

А)индикационный иск- иск, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (т.е. это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально- определенной вещи).

В) вегаторный иск- иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения данного иска необходимы два условия:

- бесспорность прав собственника;

- незаконность действий, нарушающих права собственника.

С) иск о признании права собственности- применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания.

2.Обязательственно- правовыеспособы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:

- договорную ответственность;

- обязательство вследствие неосновательного обогащения;

- обязательство вследствие причинения вреда.

3. Иные способы, применимые при:

- недействительности сделок;

- объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

- исках к государственным и муниципальным органам.

Типы операций с недвижимым имуществом

Операции со сменой собственника	Операции с изменением состава собственников	Операции с добавлением иных субъектов прав
Купля- продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по закону или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Дарение	Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия	Передача в доверительное управление
Реализация обязательств (залог или долги)	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем
Приватизация, национализация	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Оформление ренты или пожизненного содержания с иждивением	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Изъятие земельного участка и снос строения	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов
Обмен и мена	Вступление в кондоминиум	Страхование

Операции купли- продажиосуществляются в форме:

-индивидуальных сделок (с участием посредника);

- публичных торгов (по продаже прав собственности или прав аренды): аукцион, конкурс, тендер.

Аукцион- публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких- либо обязательств (по форме подачи заявлений: открытый и закрытый).

Конкурс- способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношении к объекту определенных обязательств (социальных или инвестиционных).

Тендер- конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Обмен-операция (сделка по договору) между нанимателями- пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров). Это обмен права пользования на равноценное право пользования

Обмен - операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником. Это обмен права пользования на право собственности с регистрацией сделки и права собственности.

Мена- сделка между собственниками с оформлением и регистрацией прав собственности.

Договором рентыоформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) – с возможностью реализации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением).

Операция найма предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату.

В социальный наёмпредоставляются изолированные помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания за плату.

В коммерческий наёмпредоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет

Действительные и недействительные сделки

Сделка действительна если :

1. Её содержание и правовые последствия не противоречат закону;

2. Она совершена лицами право- и дееспособными (т.е. имеющими гражданские права и способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);

3. Форма сделки письменная, зарегистрированная в едином реестре;

4. Действия лиц соответствуют их воле (т.е. воля соответствует волеизъявлению).

Сделка признается недействительнойесли она:

- оспоримая –недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий (совершена лицами в состоянии аффекта, обмана, угрозы, не в письменной форме);

- ничтожная- недействительная с самого начала, т.к. совершена с нарушением закона, например :

1. мнимая-реализована без намерения создать правовые последствия, например, подарить что- либо с целью уйти от кредиторов или от конфискации;

2. притворная-прикрывает другую сделку, например, дарение вместо купли- продажи.

Последствия признания сделок недействительными:

-Двусторонняя реституция- восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возмещением друг другу всего переданного и полученного.

-Односторонняя реституция - добросовестный участник получает переданное по сделке имущество, недобросовестный – теряет все в доход государства.

-Никакой реституции- при умышленных действиях обеих сторон все имущество переходит в доход государства.

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость - наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой,- служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Доходность инвестиций в недвижимостьскладывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

- прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

- текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

- дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

- долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

- потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

- необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

- относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

- многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы (в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения), которые осуществляются в виде прямых и портфельных инвестиций.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Специфика рынка недвижимости

Рынок недвижимости– это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому. Это есть свободное формирование цен, перераспределение инвестиционных потоков и территории между конкурирующими объектами и использование земельных участков.

В экономической теории рынком считается совокупность организационных правовых механизмов, обеспечивающих взаимодействие и завершение сделок между покупателями и продавцами. Совершенный рынок не обязательно связан с определённым географическим местом (это любые рынки).

Рынок недвижимости является несовершенным в силу присутствия или отсутствия характерных черт общепринятого рынка :

Характерные черты рынка	Высокоразвитый (совершенный) рынок	Рынок недвижимости
1. Установленная территориальная граница рынка	Регионы, области, края, страна, группа стран	Регион, город, район
2. Взаимозаменяемость товаров	Абсолютная	Абсолютная взаимозаменяемость или слабая взаимозаменяемость
3. Стандартизированность товара	Абсолютная и очень высокая	Отсутствует
4. Число покупателей и продавцов	Большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	Сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	Публичные и биржевые сделки	Носят частный характер
7. Доступность информации о товарах и рынке	Очень высокая	Доступ к информации обычно затруднён
8. Достоверность и полнота информации	Очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
9. Скорость обмена информации	Очень высокая	Низкая
10. Степень осведомлённости продавцов и покупателей о товаре	Высокая и очень высокая	Низкая
11. Правовое регулирование отношений между покупателем и продавцом	Минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	Цены стабильны	Цены изменяются в очень широких пределах
13. Транспортабельность	Высокая	Отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товаров	Очень незначительное	Место расположение определяет цену
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке	Практически отсутствует	Заметная роль
16. Возможность относительно быстрого, заметного увеличения или уменьшения объёма предложений	Значительное	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла.

Рынок недвижимости разделяется на категории:

1) объектов недвижимости, находящихся в управлении определённых учреждений;

2) объектов недвижимости, находящихся в хозяйственном ведении государственных предприятий;

3) на балансе комитета управления имуществом;

4) объектов, находящихся в частной собственности.

Факторы изменения стоимости объекта недвижимости:

- в зависимости от стадии развития рынка недвижимости;

- в зависимости от специфических особенностей рынка недвижимости, города, района;

- в зависимости от условий социально-экономического развития;

- в зависимости от макроэкономических особенностей региона.

Стадии развития рынков недвижимости

В своём движении от центрального рыночного развития экономики, рынок недвижимости проделал сложный путь от переходного периода к более совершенному развитию рыночных отношений. Весь период развития рынка можно разделить на 4 стадии:

1) стартовая стадия, которая характеризуется стремительным ростом цен;

2) переходная стадия, рост цен продолжается большими темпами;

3) продвинутая – цены имеют инерцию роста, но рынок постепенно насыщается и цены на недвижимость значительно снижаются;

4) развитый(рынок недвижимости) – цены достаточно стабильны и изменяются лишь в соответствии со спросом и предложением, в соответствии с инвестициями и экономическими темпами страны.

Переход России к рынку ознаменовался проведением в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 г. создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности.

Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к повышению уровня деловой активности в стране. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом обработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, направило развитие этого рынка по стихийному пути.

Рынок недвижимости в России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых, организационных рамок для цивилизованного его формирования. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы материальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости, но последняя почти полностью монополизирована государством.

С момента принятия законодательных документов о приватизации и предприятий, легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал формироваться российский рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимости и т.д.

Характерные черты недвижимости, это то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю, происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты связанные с ее приобретением.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составляющая часть национального богатства, на долю которого приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования, должен иметь или арендовать соответствующее помещения, необходимые для их деятельности.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

В состав экономических факторов включаются такие, как уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, возможность привлечения заемных средств, цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на поминальные услуги, уровень арендной платы, налогообложения и др.

В числе социальных факторов включаются тенденции изменения численности населения, его возрастной состав, образовательный уровень, социальный статус и т.д.

В состав административных факторов входят различного рода организации, контроль, условия получения прав на строительство недвижимости, правовые условия совершения сделок.

Окружающую среду определяют: состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, экология, местонахождение недвижимости.

В число факторов определяющих спрос, входят также политические, национальные, культурные условия, традиции населения.

Каждый из вышеуказанных факторов, влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости. Например, недоступность кредита, низкие доходы и сбережения населения ведут к снижению спроса на недвижимость, что в свою очередь увеличивает издержки строителей недвижимости.

Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке недвижимости, по этой же причине предложение снижается, что в свою очередь ведет к росту цен.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице в своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимости выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

При покупке квартиры на вторичном рынке, настоятельно рекомендуем проверить её по данным росреестра. Для этого достаточно заказать выписку ЕГРП в г. Пермь через интернету. Срок изготовления от 5 минут. После чего выписка поступает к вам на электронную почту.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рыке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города определенному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. От него зависит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует. Новые индивидуальные проекты не могут обеспечить поступления на первичный рынок качественной недвижимости. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей коммерческой недвижимости деление от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. Учет взаимного влияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Функции рынка недвижимости

1. Регулирующая функция-заключается в установлении равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

2. Коммерческая функция- состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

3. Функция санирования- очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

4. Посредническая функция- организация связи между продавцами и покупателями на основе экономической мотивации интересов.

5. Инвестиционная функция- реализуется посредством сохранения и увеличения стоимости капитала.

6. Социальная функция- проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Общая классификация объектов недвижимости

Фасетный метод классификации предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы:

признаки	Виды недвижимости одной ступени
По функциональному назначению	1. производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара);2. непроизводственные – не участвуют в создании товара, а обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
По происхождению	1. невоспроизводимые (земельные участки, недра, природные комплексы )2. воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения, многолетние насаждения
По степени готовности к эксплуатации	1. введенные в эксплуатацию,2. незавершенное строительство
Форма собственности	1.частная, 2.государственная, 3. коллективная совместная 4.коллективно-долевая; 5. общественных организаций
Отраслевая принадлежность	Промышленные, строительные, сельско- хозяйственные, жилищно- коммунальные, культурно- бытовые
Возможность приватизации	1. запрещенные2. по разрешению правительства3. свободно приватизируемые

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение четырех категорий недвижимости:

- коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;

- личная жилая собственность;

- предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

- объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

Особенности недвижимости как товара

Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Структура рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

- органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

- институт независимой оценки недвижимости;

- девелопмент;

- банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

- институт управляющих недвижимостью;

- институт риэлторов;

- государственный и частный нотариат;

- строительные организации; арендаторы недвижимости;

- продавцы недвижимости;

- саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

- рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

- рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

- строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

- рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

- отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

- отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

- наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Каждой цели соответствует ряд задач анализа, который является этапом анализа рынка недвижимости.

Основными целямиявляются:

1) анализ ценовой ситуации;

2) анализ состояния рынка;

3) анализ доступности и ликвидности;

4) анализ эффективности инвестиций.

Анализ состояния рынка недвижимости включает в себя следующие этапы:

- изучение состава структуры, объёма и состояния фондов недвижимости города, района по видам недвижимости;

- изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации;

- изучение строящегося фонда объектов и темпов строительства;

- анализ законодательной и нормативной базы;

- изучение состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимопонимание с банками);

- анализ объёма и структуры спроса и предложения, а также соотношение спроса и предложения;

- анализ цен, как на первичном (строящемся), так и на вторичном рынках;

- анализ с целью прогнозирования конъюнктуры рынка недвижимости.

Анализ ценовой ситуации:

- типизация объектов недвижимости, которая проводится по качеству, размерам и местоположению объектов недвижимости;

- исследование влияния качества и размеров не цену объекта недвижимости;

- исследование влияния расположения на цену;

- оперативная оценка стоимости объектов недвижимости, массовая оценка объектов недвижимости;

- аналитическая работа, связанная с изучением состояния рынка недвижимости;

- прогнозирование стоимости по объектам недвижимости;

- изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране.

Анализ доступности и ликвидности объектов недвижимости:

- изучение демографического состояния платёжеспособности населения, состав и структура, темпы миграции, миграция нерезидентов;

- определение и анализ цены по различным объектам недвижимости;

- изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличие потребностей на конкретные виды объектов и платёжеспособности спроса на них;

- оперативная оценка доходности и ликвидности объектов недвижимости;

- анализ экономической ситуации и прогнозирование доступности и ликвидности объектов недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций:

- анализ цен на объекты-аналоги недвижимости;

- прогнозирование цен на объекты инвестиций;

- изучение макроэкономических параметров (ставок рефинансирования), доходности убывающих темпов инфляции и девальвации рубля и прогнозов их изменения;

- оценка и прогнозирование затрат на проектирование;

- расчёт детальных потоков дохода;

- прогнозирование эффективности инвестиционных проектов.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Основы оценки имущества

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Оценка- это деятельность специалиста (эксперта по оценке различных объектов собственности), имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:

1.ФЗ-№135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г.

2. Федеральными стандартами оценки № 1,2,3 , утвержденные Приказом Минэкономразвития 20.07.07 г.

К нормативным актам, определяющим ряд требований к оценочной деятельности, относят также ГК РФ (определяет объект оценки, включая понятие делимой и неделимой вещи, права требования - дебиторская задолженность, обязательства)

Согласно ФЗ-135 от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в целом к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При покупке квартиры, рекомендуем проверить о ней записи в росреестре. Сделать это можно тут, заказав выписку из ЕГРП онлайн

Объективная оценка различных видов стоимости недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли- продажи или сдачи в аренду;

- при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

-для страхования объектов недвижимости;

- при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

- при ликвидации объектов недвижимости;

- при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Российский исторический опыт оценки объектов недвижимости включает следующие основные периоды:

-дореволюционный- до 1917 г.;

- советский- с 1917 до 1990г.;

- современный – с 1990г. и по настоящее время.

В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и сложился стабильный рынок операций с различными объектами недвижимости. В серии работ, написанных в России в конце 19, начале 20 веков, разработаны методы оценки городской недвижимости (как правило, с целью ее налогообложения), основанные на широком применении доходного подхода (на основе величины дохода от коммерческого использования- сдачи внаем или аренду). При этом использовался статистический подход, где предварительно получалась представительная, презентативная совокупность фактического массива данных о валовой доходности и чистом доходе жилых квартир и их параметрах (с учетом специфики каждого города- например, в Москве- квартирная карта). Т.о., в Российской Империи государственными и местными властями проводились работы по оценке рыночной стоимости недвижимости.

В советский период (1917-1990) оценка объектов недвижимости производилась с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно- административного типа, т.е. не связанных с рыночными условиями хозяйствования. В настоящее время эти методы утратили свою доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на первичном рынке недвижимости.

Современный рынок недвижимости стал формироваться в 1991г. и с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки стоимости объектов недвижимости. В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика, основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 квадратного метра нового строительства на дату оценки и использования большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания основных качественных параметров. Также широкое распространение получил подход, основанный на использовании мощного американского специализированного статистического пакета прикладных программ с учетом экономического смысла качественных параметров объектов недвижимости (программа запрашивает параметры квартиры и выдает ее оценку в расчете на 1 квадратный метр общей площади и на квартиру в целом). Пройдя проверку в условиях реальной эксплуатации в риэлтерских фирмах, программа и сегодня является коммерческими продуктом.

На сегодняшний день законным основанием для проведения оценки является договор (заключается в простой письменной форме, является договором возмездного оказания услуг), для заключения которого необходима оферта (предложение оценить). Оценщик вправе требовать письменную заявку заказчика с указанием объекта оценки, вида стоимости, даты проведения оценки. По результатам оценки составляется отчет (носит доказательный характер), требования к которому указаны в ст.11 ФЗ № 135.

Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом - оценщиком всегда возникает проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.

Согласно тому же ФЗ-135, целью оценочной деятельности признается установление субъектом оценки (оценщиком) в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.Остальные виды стоимостей прописаны в ФСО №2.

Принципы оценки стоимости объектов недвижимости

Принципы оценки - основные исходные положения, выработанные на основе практической деятельности.

1. Принципы пользователя

1.1 Принцип полезностихарактеризуется способностью объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

1.2 Принцип замещения– типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

1.3 Принцип ожидания- стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи (теория временной стоимости денег).

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения):

2.1 Принцип остаточной продуктивности (производительности) основан на совокупности 4-х факторов производства (земля, труд, капитал, предпринимательская способность)- как основа любой человеческой деятельности.

Принцип гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, т.е. производительность и это требует труда, капитала, управления. Т.е. каждый из факторов производства должен быть покрыт из доходов (вновь созданной стоимости), полученных от предпринимательской деятельности. Капитал - инвестиции или часть выручки от реализации продукции, определяется через стоимость основных и оборотных фондов. Труд выражается через заработную плату. Управление через прибыль и включает в себя умение, навыки, знания, предпринимательские способности и управленческий талант. Успешное управление позволяет максимизировать рыночную стоимость объекта недвижимости. Земля имеет «остаточную стоимость» и определяет ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других факторов производства.

2.2 Принцип вклада (предельной продуктивности)-означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Например, затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость на величину, значительно превышающую величину затрат на ремонт.

Т.е., при улучшении объекта недвижимости его стоимость увеличивается значительно больше, чем составляли затраты на ремонт, а размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта и стоимости затрат на ремонт.

2.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности): составляющие производства либо объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени (например, при строительстве объекта), то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация и при нехватке средств. Поэтому используют графики строительства объекта для максимизации эффекта от реализации объекта.

Принцип оптимальных величин:при сложившихся тенденциях на рынке недвижимости наибольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например на земельном рынке наибольшим спросом пользуются участки площадью 15 соток, меньшие или большие по площади могут потерять в цене.

2.4 Принцип возрастающее и уменьшающейся доходностигласит, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливают пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. В этот момент данный предел соответствует максимальной стоимости недвижимости и любые дополнительные инвестиции в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, а значит и пропорционального увеличения стоимости.

2.6 Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит, что права собственности стоит разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение может осуществляться следующим образом:

1.Физическое разделение- разделение объекта на его части (отдельно земельный участок, отдельно строение- подвал, мансарды, этаж).

2.Разделение по времени владения и пользования (различные виды аренды: кратко-, долго-, среднесрочная; пожизненное владение).

3.Разделение совокупности имущественных прав собственности: на право владения, распоряжения, пользования, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, сервитут.

4.Разделение имущественного права среди участников: совместная аренда; товарищество; кондоминиум; АО, опционы, трасты, контракты.

5.Разделение по залоговым правам: закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале.

Разделение имущественного права на объект недвижимости увеличивают общую стоимость объекта недвижимости.

3 Принципы, связанные с рыночной средой

3.1 Принцип зависимости (внешнего воздействия)- все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости, и наоборот, нахождение самого объекта недвижимости влияет на стоимость окружающих объектов.

3.2 Принцип спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения (спрос на рынке недвижимости более подвержен колебаниям и больше влияет на стоимость недвижимости, чем предложение).

3.3 Принцип конкуренции- обострение конкуренции при извлечении сверхприбылей на рынке недвижимости может привести к росту предложения, а ослабление спроса к снижению доходов. И наоборот, при ослаблении конкуренции, предложение снижается, и если спрос не возрастет, то возрастут цены и соответственно прибыль предпринимателей.

3.4 Принцип изменения- изменению подвержены как сам объект недвижимости (физический или моральный износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Наиболее характерно этот принцип проявляется в жизненных циклах объектов недвижимости (зарождение, рост, стабильность, упадок). С учетом этих циклов эксперты- оценщики могут анализировать и прогнозировать законотворческие, социальные, градостроительные и другие процессы на рынке недвижимости.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (земельного участка)-это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

наиболее рентабельно (т.е. такое использование дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

При оценке объекта недвижимости или земельного участка окончательная рыночная стоимость должна быть определена с точки зрения максимальной стоимости по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, земельного участка.

Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

Существуют три подхода к оценке стоимости объектов недвижимости:

подходы
затратный		Сравнительный (рыночный)	доходный
Оценка здания	Оценка земли	Здание + земля	здание +земля
1.поэлементный (сметный) метод	1. метод техники остатка для земли	1. метод сравнительных продаж	1. метод дисконтирования денежного потока
2. метод сравнительной единицы	2. метод сравнительных продаж	2.метод валового рентного мультипликатора
3. укрупненный метод	3. доходный метод (капитализация земельной ренты)	3. метод капитализации дохода	2. метод прямой капитализации
4.индексный метод

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход коценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку (приобретение) аналогичной собственности равнозначного качества.

Этот подход применяется:

- для целей налогообложения физ. и юр. лиц или ареста недвижимости;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, церквей и т.д.);

- при оценке объектов на «пассивных» секторах рынка ;

- при страховании.

Затратный подход состоит из пяти этапов:

1. Оценка участка как незастроенной земли.

2. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих улучшений.

3. Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

4. После проведения оценки предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.

5. Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и предпринимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Подход основан на следующих расчетах:

Со= Сзу + (ВСзд - Ио)

РСзд = ВС (СЗ)- Ио

ВС= СМР+ ПР+ ПИ, где

Со- рыночная (общая) стоимость объекта недвижимости ;

ВСзд (СЗ)- восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшения (здания);

Ио- общий износ здания;

СМР- сметная стоимость строительно- монтажных работ;

ПР- прочие расходы (благоустройство, проектно- изыскательские работы, инженерное обеспечение здания).

ПИ- прибыль инвестора, обосновывается данными инвестиционных рисков (т.е. под какой процент отпускаются инвестиции).

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки его функциональным аналогом).

Размер прочих расходов (ПР) и прибыли инвестора (ПИ) определяется в процентах от размера стоимости строительно - монтажных работ, поэтому остается определить стоимость СМР, которая определяется четырьмя методами затратного подхода (из таблицы).

1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода

Сметная стоимость СМР состоит из:

1.прямые затраты (ПЗ);

2.накладные расходы (НР);

3.сметная прибыль (СП).

1+2= себестоимость в строительстве; 1+2+3= стоимость.

1.Прямые затраты (ПЗ) включают:

1.1 затраты на сырье и материалы (материальные ресурсы);

1.2 оплата труда рабочих;

1.3затраты по эксплуатации строительно- монтажных машин и механизмов.

1.1 В сметной стоимости суммарная потребность в материальных ресурсах (Змр) на выполнение наружных работ определяется:

Змр= ∑ Qi*Цi, где

i=1

Qi- нормативная потребность в материалах, деталях. Определяется на основе государственных элементных сметных нормативов (ГЭСН), или на основе ЭСН- элементных сметных нормативов.

Цi- цена материальных ресурсов, которая учитывает оптовую или отпускную цену на приобретение, доставку (транспортные расходы), заготовительно- складские расходы, наценки (брокерам, дилерам).

1.2 В сметной стоимости суммарная потребность в трудозатратах (Зот) определяется:

Зот= ∑ Тi*Стар, где

i=1

Тi- суммарная потребность в трудозатратах на выполнение работ. Определяется по ГЭСН.

Стар- часовая тарифная ставка.

1.3 Сметные затраты по эксплуатации машин и механизмов (Зэм):

Зэм= ∑ Ni*Цi, где

i=1

Ni- нормативная потребность в машиночасах (определяется по ГЭСН сколько должен работать механизм);

Цi- цена (стоимость)= Ед + Э + Год + К, где

Ед- единовременные затраты (доставка, монтаж и демонтаж машин и механизмов, зарплата рабочих);

Э- эксплуатационные расходы (пар, вода, ГСМ, зарплата машиниста);

Год- годовые амортизационные отчисления на полное восстановление и капремонт;

К- косвенные расходы на управление, содержание участков.

1.1.+1.2. +1.3.= по сметному ценообразованию прямые затраты (80 %).

2.Накладные расходы - связаны с управлением, обслуживанием рабочих, с подготовкой производства работ, подготовкой и повышением квалификации работников, включая налог на прибыль и НДС.

Затраты на управление- зарплата административно- управленческого персонала, канцелярские расходы, амортизация административного здания.

3. Сметная прибыль (иногда называют плановые накопления)- общие расходы строительной организации:

- уплата налога на прибыль;

- содержание зданий, строений, сооружений, коммунального хозяйства, принадлежащих компании (на балансе);

- минимальная величина стимулирования работников;

- содержание медицинских кабинетов (пунктов);

- оказание безвозмездной помощи детским садам, яслям, школам.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м² (1 м³) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.

крупненный метод (модульный метод)

Метод основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на возведение одного или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с последующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости. Суть метода разбивки по компонентам (модульный метод) заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), таких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.

Индексный метод

Индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

Определение величины износа объекта недвижимости

Различают следующие виды износа объектов недвижимости:

-физический износ;

-функциональный износ;

-внешний (экономический) износ.

Определение физического износа

Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

Различают два вида физического износа: исправимый износ и неисправимый износ.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Неисправимый физический износ объекта вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Методы расчета физического износа

Для оценки накопленного физического износа можно применять несколько методов, которые

являются наиболее распространенными.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

4. Определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

5. Экспертный метод.

6. Вероятностный метод.

При использовании нормативного метода расчета физический износ рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и элементов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. К короткоживущим элементам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуатации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.

Данный метод предполагает применять различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, которые приведены в ВСН.

2. Определение физического износа методом срока жизни.

Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок жизни.

Эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

Нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Величина износа выражается формулой:

clip_image002

Данный метод имеет ряд недостатков:

- не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

- определение эффективного срока и срока экономической жизни является субъективным со стороны оценщика.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустранимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим их суммированием.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:

clip_image004

где С_стр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на СМР или по УПВС;

С_рем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт.

Этот метод достаточно трудоемкий.

5. Экспертный метод.

Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что сроки службы (процент износа) элементов и здания в целом назначаются по экспертным данным.

6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как случайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности результатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

- сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

- срок службы здания в целом;

- процент износа элемента.

Определение функционального износа

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного, конструктивного решения современным стандартам, включая оборудование, необходимое для эксплуатации здания (сооружения) Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Основные методы, применяемые в оценке функционального износа:

– метод разбивки;

– капитализация потерь в арендной плате;

– капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение недостатков объемно-планировочных, конструктивных решений позволяют судить о признаке неустранимого функционального износа.

Неустранимый функциональный износ определяется восстановительной стоимостью отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов, с одной стороны, и убытков от них – с другой. Под убытком подразумевается либо чистая потеря дохода, либо дополнительные эксплуатационные затраты.

Неустранимый функциональный износвызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строительства, но которых быть не должно;

- «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистый доход, относящийся к этому недостатку, капитализированный при норме капитализации для зданий, минус стоимость позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (то есть настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Функциональное устаревание в крайней форме может существенно повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Определение внешнего (экономического) износа

Экономическое (внешнее) устаревание или устаревание из-за окружающей среды, вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, и всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта.

Экономический износ определяет уменьшение полезности объекта недвижимости в результате изменения внешний факторов. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное в жилой зоне или поблизости. Это может быть и месторасположение объекта. Экономическое устаревание является неустранимым, поскольку величина затрат на него во много раз превосходит величину прироста стоимости после устранения внешних факторов. Но экономический износ может быть и временным, например, спад активности на рынке недвижимости.

Внешний износ присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Но наиболее достоверный результат величины экономического износа способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Для оценки экономического износа могут применяться методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате

Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа следующая.

1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходящаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

3. Выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэффициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.

Метод сравнительных продаж

Метод сравнительных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий.

1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на экономический износ.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

Метод срока жизни

Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенденция резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объекта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов недвижимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расчете общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономическому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпретировать как экономический износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Метод сравнительных продаж

Основан на сделках, которые проходили в последние 3-6 месяцев.

Основан на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т.п.).

Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, эксперт- оценщик делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется продажная каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту- оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм действий:

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Источником информации могут быть: собственный архив эксперта- оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор и территориальных комитетов имущества, где осуществляется регистрация сделок купли- продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли- продажи объектов недвижимости. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки.

2.Проверка информации о сделках (субъекты сделки действовали экономически рационально и т.д.). Часто на «вторичном» рынке в договоре купли- продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается. Проблема двойной цены- государственная проблема, решаемая в некоторых странах введением законодательных актов, например, муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объекта недвижимости, представленного к продаже или если муниципалитет обнаруживает сделку по цене ниже рыночной, то принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно прослеживают сделки между родственниками, головной и дочерней фирмами.

3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый. Корректировка производится в направлении от сопоставимого объекта к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый объект недвижимости превосходит оцениваемый по какому- то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого объекта должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах:

-долларовые или рублевые поправки- это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости ;

- процентные поправки применяются, когда затруднительно определить точные абсолютные величины поправок. Эти поправки обычно используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение.;

- в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (+/-) и кумулятивной основе.

Поправки, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

1. Состав имущественных прав

2. Условия финансирования

3. Условия продажи (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца)

4. Время

5. Местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность)

6. Физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).

Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов:

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком «минус». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком «плюс».

Варианты соотношений между сопоставимыми объектами:

Вариант 1. Сопоставимый и оцениваемый объекты имеют одинаковые характеристики (объекты идентичны). В этом случае поправки не вносятся.

Вариант 2. Оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый, значит, стоимость сопоставимого объекта должна возрасти на 10%, чтобы отразить эту разницу. Математически это выражается:

Х=1+10%*1=1*(1+0,1)=1,1

Где, Х- стоимость оцениваемого объекта;

1- цена сопоставимого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением цены сопоставимого объекта на 1,1. Процентная поправка составила +0,1, или 10%.

Вариант 3. Оцениваемый объект на 10% хуже сопоставимого объекта, тогда цена сопоставимого объекта уменьшается. Стоимость оцениваемого объекта с учетом этого различия находится из следующего выражения:

Х=1-10%*1=1*(1-0,1)=0,9

Т.о., для определения стоимости оцениваемого объекта цену сопоставимого объекта надо умножить на 0,9. Процентная поправка составила -0,1 или -10%.

Метод валового рентного мультипликатора

Часто при сравнении объектов недвижимости применяют отношения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) либо общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода)- это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной (фактической) валовой выручкой (получаемой от собственности).

Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам имеются. Степень же недоиспользования объекта недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, выявить значительно труднее.

Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах и/или местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и ставках арендной платы, и поэтому поправки в данном случае не делаются.

Этот метод основан на оценке стоимости объекта путем соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода (получаемого от собственности).

Выполняются 3 действия:

1.Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок;

3.Найти стоимость оцениваемого объекта путем перемножения рыночного рентного дохода от него на валовой рентный мультипликатор.

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

№ участка	Рыночная цена продажи, т.р.	Фактический или потенциальный валовой доход, т.р.	Валовой рентный мультипликатор
1	54,0	12,0	4,5=54:12
2	72,0	18,0	4=72:12
3	40,0	8,0	5=40:8
оцениваемый	67,5=(15*4,5)	15	4,5=(4,5+4+5):3

Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта, используется чаще, т.к. ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило имеются.

Действительная валовая выручка- сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы.

Метод капитализации дохода

Общий коэффициент капитализации (общая ставка дохода)-основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода.

Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов. Такой подход позволяет эксперту- оценщику, используя метод прямой капитализации, превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.

Метод основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.

Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример.

Необходимо определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000долл.

На рынке недвижимости эксперт- оценщик обнаружил следующие достоверные данные. Данные приведены в долл.

Сопоставимые магазины	Прибыль(п)	Продажные цены (с)	Коэффициент капитализации
Магазин №1	72000	600000	0,120
Магазин №2	82500	750000	0,110
Магазин №3	47250	450000	0,105

Общий коэффициент капитализации равен 0,115 или 11,5%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта (Со) составит:

Со= 65000:0,115= 565,217 долл.

При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. В этом случае исключаются недостатки, присущие методу валового рентного мультипликатора. Однако эффективность обоих способов расчета стоимости объектов недвижимости определяется в конечном итоге качеством и достоверностью собранной информации.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина от сопоставимых объектов.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации применим к объектам, со стабильными денежными потоками.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта недвижимости по формуле:

clip_image006

где ЧОД – годовой чистый операционный доход;

К – общий коэффициент капитализации.

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.

Расчеты по методу капитализации можно разделить на три этапа.

1. Прогнозирование чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Определение вероятной цены продажи объекта оценки путем деления чистого операционного дохода объекта оценки на коэффициент капитализации.

1 этап. Прогнозирование чистого операционного дохода

Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах:

Потенциальный валовой доход: Плановая аренда		xxxx
Скользящий доход		xxxx
Рыночная аренда		xxxx
Прочие доходы		xxxx
Итого потенциальный валовой доход		xxxxx
Недогрузка и потери при сборе арендной платы	-xxxx
Действительный валовой доход		xxxx
Операционные расходы Постоянные	-xxxx
Переменные	-xxxx
Расходы на замещение	-xxxx
Итого операционные расходы	-xxxx
Чистый операционный доход		xxxxx
Обслуживание долга	-xxxx
Денежный поток до выплаты налогов		xxxxx

Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Оценка занятости должна производиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно, это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы на заключение договоров аренды;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на уборку;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы на обеспечение безопасности т.д.

Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в году выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- бухгалтерская амортизация;

- подоходные налоги владельца;

- капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

2 этап. Расчет коэффициента капитализации

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;

- обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Выбор соответствующей ставки (нормы) доходности или рентабельности является решающим шагом в процессе оценки при использовании доходного подхода.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации.

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения.

3. Метод связанных инвестиций.

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

6. Метод Элвуда.

При достаточно большом количестве методов определения норм дохода, из-за объективных причин на практике широко используются только два метода: метод наращения (кумулятивный метод) и метод рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта.

Премия за риск включает все виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:

- риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

- риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

- риск, связанный с уровнем управления недвижимости;

- риск неожиданного изменения уровня инфляции.

Данный метод применим в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в выражении.

Метод рыночной экстракции – является самым простейшим и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободных рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная привлекательность, мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, финансирование и тому подобное) и полезности объектов недвижимости. Данный метод сопоставим с методом рыночных сравнений, основан на сборе информации о доходности и продажной стоимости аналогичных объектов на рынке.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, ставка капитализации вычисляется путем деления ЧОД на цену продажи:

К = ЧОД / цена продажи

3этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем

деления чистого операционного дохода объекта оценка на

коэффициент капитализации

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Метод ДДП используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

1) оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов;

2) оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине;

3) в различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России длина прогнозного периода составляет в среднем 3—4 года;

4) продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта;

5) периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

1) чистый операционный доход;

2) денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:

clip_image008

где r_p- реальная ставка дисконта;

r_ц — номинальная ставка дисконта;

i — темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации.

Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта — процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых в будущем денежных сумм к их текущей стоимости (используя технику сложного процента).

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных потоков и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо значение будущих стоимостей умножить на соответствующие значения фактора текущей стоимости по следующим характеристикам: число периодов; ставка процента.

Оценка земли. Подходы и принципы оценки

Существует три общепринятых подхода в оценке земельных участков.

1. Затратный подход,отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

2. Сравнительный подход,отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

3. Доходный подход,отражающий точку зрения наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенности конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Сравнительный подходприменяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Доходный подходприменяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основан на принципе ожидания, - разумный (покупатель) инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить, на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества, уровень этой категории доходов. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитет и т.д.

В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной рентыприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка для землиприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагаемого использованияприменяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Затратный подходпрактически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

В оценке используются следующие основные понятия:

Под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аукционы и конкурсымогут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Стартовая цена– минимальная стоимость, по которой земля может быть продана с аукциона.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости - фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м²	1500
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Метод сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости земельных участков был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м², выставленный на продажу в январе 2009 г. за 400 000 рублей;

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м² произошла в январе 2009 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5x5 м (сруб). Цена сделки составила 400 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 180 000 рублей;

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м² за 800 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 100 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м², бревенчатая баня площадью 9 м². Год постройки данных строений 1978 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 1.

Таблица 1

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	329 600	219526
Баня	76375	32 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа		251 724

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 448 276 р. (700 000 - 251 724 = 448276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 450000р.

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика сравниваемых объектов

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи и предложения, руб.	определяется	400000	220000	450000
Размер участка, м²	1500	1500	1500	2000
Время продажи	февраль 2009	не выявлено	январь 2009	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 3).

Таблица 3

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется	400000	220000	450000
Размер участка, м²	1500	1500	1500	2000
Цена за 1 м²	определяется	267	147	225
Корректировка на цену предложения,%	0	-10	-10	0
Скорректированная цена, р./м²	определяется	240,3	132,3	225
Корректировка на право собственности, %	0	-10	-10	0
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	216	119	225
Корректировка на время продажи, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м²	определяется	216	119	225
Корректировка на размер участка, %	0	0	0	-5
Скорректированная цена, р./м²	определяется	216	119	214
Корректировка на местоположение, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м²	определяется	216	119	214
Корректировка на физические (геологические) условия, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м²	определяется	216	119	214
Весовые коэффициенты		0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м²	167	43,2	59,5	64,2

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка - 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2009 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки на местоположение были определены исходя из сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый участок и объекты-аналоги представлены одинаковым местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных различий в физических характеристиках оцениваемого и сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м² земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 167 р. / 1 м². Удельные веса приняты экспертным путем:

- для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

- для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

- для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м², определенная методом сравнения продаж равна : 250 500 рублей..

Понятие управления недвижимостью

Управление недвижимостью представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, который в зависимости от ситуации может обозначать:

1. принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

2. управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3. любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4. процесс реализации функций управления для получения определенных социально- экономических результатов;

5. систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Можно выделить три группы объектов управления.

1. Отдельные объекты недвижимости.

2. Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).

3. Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание.

Цели управления недвижимостью

Недвижимость приобретается в собственность для удовлетворения личных либо общественных потребностей, либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические (связанные с получением прибыли) и нестоимостные (не связанные с получением прибыли).

К финансово-экономическим, в частности, относятся следующие цели:

1) инвестирование – то есть приобретение недвижимости для получения дохода от ее стоимости;

2) коммерческая эксплуатация объектов недвижимости путем сдачи в аренду;

3) использование недвижимости для организации производственной либо коммерческой деятельности предприятия.

Нестоимостные цели, в свою очередь, включают в себя:

1) непосредственное потребление объекта недвижимости (например – проживание);

2) социальные цели (здравоохранение, образование, социальное обеспечение и т.п.);

3) обеспечение создания объектов инфраструктуры.

Внешнее и внутреннее управление недвижимостью

Постараемся конкретизировать понятие «управление недвижимостью».

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Синонимом «внешнего управления» является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

- покупка;

- управление собственными силами;

- залог;

- аренда;

- доверительное управление;

- продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин «управление портфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

- проектирования;

- строительства;

- ремонта и реконструкции;

- выплаты коммунальных платежей;

- определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

- реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.

Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей.

Сложность в определении даже самого понятия «управления недвижимостью» наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса:

- недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и т.п. (операционная недвижимость);

- недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость).

Особенности управления инвестиционной недвижимостью

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

- максимизация прибыли от объекта недвижимости;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью

Содержание мероприятия	Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка	Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой	Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров	Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту	Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов	Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам	Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов	Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

- собственники недвижимости;

- пользователи (арендаторы) помещений;

- подрядчики;

- наемные работники.

Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов.

Эти взаимоотношения направлены на:

– выявление целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.п.);

– распределение правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.);

– определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.).

Отношения собственника и арендаторов касаются таких вопросов, как:

– поиск арендаторов;

– разработка условий договоров и их заключение;

– определение набора услуг, оказываемых арендатору;

– сбор арендной платы;

– организация работ по оказанию услуг арендатору.

Отношения управляющего и подрядчиков включают в себя:

– определение состава работ, выполняемых подрядными организациями (поставка тепла, электроэнергии, воды и т.д., уборка мусора, выполнение ремонтных работ и т.д.);

– разработку условий привлечения подрядчиков, организацию переговоров, проведение тендеров на выполнение работ, заключение договоров;

– финансирование работ подрядчиков, контроль за их выполнением, приемку работ.

Отношения управляющего и наемных работников включают в себя:

– подбор наемных работников;

– определение круга их обязанностей;

– организацию работы;

– контроль за работой наемных работников.

Рассмотрим основные особенности форм распоряжения, а также их преимущества и недостатки.

1. Управление собственными силами. Предполагает, что собственник самостоятельно решает вопросы управления принадлежащим ему объектом недвижимости, либо непосредственно используя его для своей производственной, коммерческой, социальной деятельность, либо сдавая отдельные помещения в этом объекте в аренду. Второй случай считается классическим при управлении недвижимостью и, в некоторых источниках, обозначается как «управление офисным зданием». При управлении офисным зданием собственник самостоятельно решает вопросы назначения и сбора арендной платы, обеспечения нормальной эксплуатации здания, найма персонала и т.п.

Преимуществом данной формы распоряжения является то, что при ней практически вся прибыль от эксплуатации объекта переходит в руки собственника, однако, во многих случаях такая возможность не реализуется и, более того, недвижимость приносит своим владельцам сплошные убытки, требуя затрат на свое содержание (особенно это справедливо для государственной и муниципальной недвижимости). Кроме того, управление собственными силами наилучшим образом позволяет реализовать нестоимостные цели. Собственник, сохраняя возможность продать объект в будущем, в условиях постоянного роста цен, получает возможность получения инвестиционного дохода.

Недостаток управления собственными силами очевиден – такая форма распоряжения требует затрат времени, сил, денежных средств на процесс управления, создания сложной структуры управления.

2. Доверительное управление предполагает, что управлением недвижимостью занимается специализированная управляющая организация или профессиональный управляющий за соответствующее вознаграждение. Вознаграждение формируется либо как процент от прибыли, либо как фиксированная сумма, либо фиксированную сумму получает собственник недвижимости, а управляющий – оставшуюся часть прибыли.

Преимуществом доверительного управления является то, что объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе. Кроме того, собственник сохраняет за собой право продать объект в будущем.

Недостатком является переход части прибыли в руки профессионального управляющего, однако, практика показывает, что часто при доверительном управлении абсолютная величина прибыли собственника оказывается больше, чем при управлении собственными силами. Негативным моментом является и то, что в случае недобросовестности управляющего возможна утрата собственником контроля над объектом.

3. Аренда. Предполагает передачу права пользования арендатору на определенных в договоре условиях на более или менее продолжительный срок. В данном случае предполагается, что объект сдается в аренду целиком.

Преимущество: аренда позволяет наладить поступление денежных средств при невозможности или нежелании управлять объектом собственными силами, сохраняя при этом возможность продать объект в будущем.

В качестве недостатка аренды можно указать переход большей части прибыли от эксплуатации недвижимости в руки арендатора, а также ограниченность возможности некоммерческого использования.

4. Продажа.

Очевидным преимуществом продажи является получение денежных средств немедленно, что, с точки зрения теории изменения стоимости денег во времени, выгодно для продавца.

Однако при продаже собственник лишается всех прав на недвижимость, а именно права на получение прибыли от эксплуатации недвижимости и доходов от прироста ее стоимости, а также права некоммерческого использования.

5. Залог недвижимости. Предполагает, что собственник недвижимости получает кредит, используя при этом объект недвижимости в качестве обеспечения его возврата.

При залоге собственник недвижимости выигрывает, получая единовременно крупную денежную сумму, а также сохраняя право пользования объектом недвижимости, со всеми вытекающими из этого права последствиями (возможность получения прибыли от эксплуатации объекта, возможность некоммерческого использования и т.п.).

В тоже время, ограниченность права распоряжения объектом (необходимость согласовать это право с кредитором) создает проблемы при желании продать объект, а возможные проблемы с выплатой долга могут привести к утрате права собственности на объект. Поскольку кредит выдается как правило лишь на часть реальной рыночной стоимости объекта недвижимости (50-70%), то в случае утраты объекта недвижимости залогодатель несет очевидные убытки.

Выбор формы распоряжения недвижимостью

Методика выбора формы распоряжения недвижимым имуществом представлена на рисунке 1.

где C_t – денежный поток периода t, соответствует разнице между текущими доходами и затратами на эксплуатацию объекта;

И_t – инвестиционные затраты периода t;

t – номер периода;

Т_р – расчетный период;

- коэффициент дисконтирования периода t.

clip_image014 ,

где i – ставка дисконта.

При этом в качестве доходов могут выступать:

1) при управлении собственными силами – доходы от эксплуатации объекта, за вычетом эксплуатационных затрат, а также доходы от продажи объекта недвижимости по истечении расчетного периода;

2) при доверительном управлении: арендные поступления (за вычетом вознаграждения управляющей компании и эксплуатационных затрат) по годам, продажная цена объекта по истечении срока доверительного управления;

3) при аренде: арендная плата по годам (за вычетом эксплуатационных затрат), продажная цена объекта по истечении срока аренды, а также возможно (при долгосрочной аренде) стоимость права долгосрочной аренды;

4) при продаже: продажная цена объекта (денежные поступления в настоящий момент времени);

5) при залоге: сумма кредита (поступает в настоящий момент времени), доходы от эксплуатации объекта (за вычетом эксплуатационных затрат и затрат на обслуживание долга), продажная цена объекта по истечении прогнозного периода.

Строительство

ремонт и отделка своими руками