Экономика недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий.

Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.

Структура конспекта предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки стоимости недвижимости. В конспекте сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы, поэтому автор конспекта не претендует на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.

 

 

Понятие и признаки недвижимости

 

         Впервые понятие «недвижимое имущество»было сформулировано  в римском праве в связи с введением в гражданский оборот как земельных участков, так и других природных объектов.

          На территории России деление имущества на движимое и недвижимое осуществил Петр 1 в своем указе от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (с целью ограничить как оборот недвижимости, так и ее наследование). И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России.

          В советский период (в начале 20-х годов 20 века) деление имущества было признано «буржуазным», и в связи с отменой частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов.

          В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое существует во всех зарубежных государствах и в России, где уже имеется достаточная юридическая база для ведения различных сделок с недвижимостью.

         В мировой практике под недвижимостью понимается - земельный участок, пространство над поверхностью земли и пространство под землей.

         Согласно ГК РФ (ст. 130 ч. 1 ) к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) относятся:

         - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

         - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

         - иное имущество (квартира, предприятие как имущественный комплекс, кондоминиум и др.).

 

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют:

1.      сущностные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимых вещей;

2.      видовые (частные)- те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.

признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)1. Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
2. связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3. форма функционирования	Натурально- вещественная и стоимостная
4. состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5. длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли- бесконечно при правильном использовании
6. способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Видовые (частные)7. технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др).	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Недвижимость-это официально зарегистрированная, точно ограниченная часть земной поверхности, прочно связанная со зданиями и сооружениями на этой поверхности.

         Опираясь на опыт зарубежных стран, многие российские экономисты пришли к выводу, что понятие «недвижимость» объединяет понятия двух сущностей: физической (материальной ) - вещь, и юридической - «пакет прав».

 

НЕДВИЖИМОСТЬ= НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (СОБСТВЕННОСТЬ)=

НЕДВИЖИМАЯ ВЕЩЬ+ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

 

Недвижимость = недвижимая собственность
Вещь = физическая сущность		Права = юридическая сущность
земля	улучшения	права	обременения
Земельные участки	здания	Собственности	Сервитуты
Участки недр	сооружения	Хозяйственного ведения	Ипотека
Леса	Объекты незавершенного строительства	Оперативного управления	Правила зонирования
		Наследуемого владения	Охрана памятников и окружающей среды
		Бессрочного пользования	Прочие ограничения