Экономика недвижимости - Особенности недвижимости как товара

 

Особенности недвижимости как товара

 

Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под­почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окру­жающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимо­стью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социаль­ные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, зако­ны, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, соз­дает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость кото­рых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строитель­ным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от матери­ала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделя­ются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего сущест­вования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каж­дого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает сте­пень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функ­циональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появля­ется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще од­ну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одина­ковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) соче­тание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений оп­ределяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости явля­ется необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общест­венный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как то­вар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отли­чают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь ко­лебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны го­сударственных и муниципальных органов власти. Недвижимость пред­ставляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственно­сти. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает инте­ресы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного ко­личества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приоб­ретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, мест­ных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя об­щественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недви­жимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недви­жимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительст­ва или местных органов власти, а именно:

- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущест­ва для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строитель­ства, экологии, дорожного движения;

- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каж­дом конкретном случае будет способствовать принятию более вы­веренного и обоснованного решения.