Экономика недвижимости - Пример оценки земельного участка

 

Пример оценки земельного участка

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2	1500
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

 

 

 

Метод сравнения продаж

 

Для определения рыночной стоимости земельных участков был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

 

Для определения стоимости земельных участков необходимо рассчитать базовую (стандартную) стоимость свободного земельного участка. Для сравнения выбрано: один участок, проданный на местном рынке, два участка, выставленных на продажу – с таким же целевым назначением:

 

аналог № 1 – свободный земельный участок площадью 1 500 м², выставленный на продажу в январе 2009 г. за 400 000 рублей;

 

аналог № 2 – сделка купли-продажи земельного участка площадью 1 500 м² произошла в январе 2009 г. На участке имеется новое деревянное строение размерами 5x5 м (сруб). Цена сделки составила 400 000 рублей. Известно, что стоимость данного строения составляет 180 000 рублей;

 

аналог № 3 – по цене предложения выставлен на продажу земельный участок площадью 2 000 м² за 800 000 рублей. Поскольку это не фактическая цена продажи по уже осуществленной сделке, а цена предложения, которая предусматривает снижение цены (торг) при покупке, поэтому настоящую стоимость объекта уменьшаем на 100 000 рублей (5-10% скидка с цены предложения из анализа прошлых продаж). На участке имеется бревенчатый жилой дом площадью 40 м², бревенчатая баня площадью 9 м². Год постройки данных строений 1978 г. В итоге проведенных расчетов получили данные, представленные в табл. 1.

Таблица 1

Данные проведенных расчетов

Наименование улучшения	Восстановительная стоимость, руб.	Стоимость с учетом износа, руб.
Жилой дом	329 600	219526
Баня	76375	32 198
Итого восстановительная стоимость улучшений с учетом износа		251 724

 

Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составила 448 276 р. (700 000 - 251 724 = 448276). Для удобства расчетов стоимость земли принимаем с учетом округления 450000р.

 

 

Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.

Таблица 2

Характеристика сравниваемых объектов

 

Участок	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена    продажи    и предложения, руб.	определяется	400000	220000	450000
Размер участка, м2	1500	1500	1500	2000
Время продажи	февраль 2009	не выявлено	январь 2009	не выявлено
Условия финансирования	собственные средства	собственные средства	собственные средства	собственные средства
Условия продажи	аукцион	купля-продажа	купля-продажа	купля-продажа
Функциональное использование	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуальное жилищное строительство	индивидуально е жилищное строительство
Местоположение	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта	10 км Александровского тракта
Физические характеристики	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный	рельеф участка ровный

 

После выбора аналогов вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным участком и аналогами (табл. 3).

Таблица 3

 

Поправки, учитывающие различия между оцениваемым земельным

участком и аналогами

 

Элементы сравнения	Оцениваемый земельный участок	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена продажи, руб.	определяется	400000	220000	450000
Размер участка, м2	1500	1500	1500	2000
Цена за 1 м2	определяется	267	147	225
Корректировка на цену предложения,%	0	-10	-10	0
Скорректированная цена, р./м2	определяется	240,3	132,3	225
Корректировка на право собственности, %	0	-10	-10	0
Скорректированная цена, руб/кв.м.	определяется	216	119	225
Корректировка      на время продажи, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м2	определяется	216	119	225
Корректировка      на размер участка, %	0	0	0	-5
Скорректированная цена, р./м2	определяется	216	119	214
Корректировка      на местоположение, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м2	определяется	216	119	214
Корректировка      на физические (геологические) условия, %	0	0	0	0
Скорректированная цена, р./м2	определяется	216	119	214
Весовые коэффициенты		0,2	0,5	0,3
Итоговая скорректированная цена 1 м2	167	43,2	59,5	64,2

 

Описание вносимых поправок (экспертная величина)

 

Право собственности: по объему передаваемых прав (право собственности установлено) все аналоги объекта оценки имеют разные условия. У оцениваемого земельного участка право собственности не установлено. Для аналога № 1 и № 2 вносится понижающая поправка - 10% для каждого, так как право собственности на эти земельные участки установлено. Для аналога № 3 право собственности не установлено, поэтому корректировка не производилась. Аналоги № 1, № 3 выставлены на продажу, поэтому поправки не применялись.

 

Цена предложения: корректировка стоимости анализируемых участков в нашем примере производится исходя из следующей предпосылки: по значительной части анализируемых объектов известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами и в периодической печати. Указанные цены включают стоимость услуг агентств недвижимости, составляющие в среднем 5-15%. Учитывая вышесказанное, цены предложения земельных участков в настоящей работе уменьшаются при помощи процентной поправки на цену предложения (прибыль посредника), принимаемой в размере 10% для аналогов № 1, № 2.

Условия финансирования: корректировка на условия финансирования не производилась.

Время продажи: основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Аналог № 2 был продан в январе 2009 г. к нему не применялись никакие поправки, поскольку роста цен не было зафиксировано за январь месяц.

Размер участка: размер аналога №3 имеет большую площадь, чем размер оцениваемого участка, поэтому введена понижающая поправка в размере 5%. Аналоги №1 и №2 имеют одинаковые площади с оцениваемым участком, поэтому корректировка для них не производилась.

Местоположение: поправки  на местоположение были  определены исходя  из  сложившихся цен спроса на земельные участки, как объекты-аналоги, так и оцениваемый земельный участок. Поскольку оцениваемый   участок   и   объекты-аналоги   представлены   одинаковым   местоположением, поправка не применялась.

Физические характеристики: существенных   различий   в   физических   характеристиках   оцениваемого   и   сравниваемых земельных участков не выявлено, поэтому отсутствуют причины внесения поправок.

Скорректированная стоимость 1 м² земельного участка определена как средневзвешенное значение и составляет 167 р. / 1 м². Удельные веса приняты экспертным путем:

- для аналога № 1 весовой коэффициент 0,2 (это цена предложения);

- для аналога № 2 коэффициент 0,5 (это фактически состоявшаяся сделка);

- для аналога № 3 коэффициент 0,3 (продаются усадьбы подобные по схожим ценам).

Таким образом, по сравнительному подходу рыночная стоимость земельного участка площадью 1 500 м², определенная методом сравнения продаж равна : 250 500 рублей..