Экономика недвижимости - Метод дисконтирования денежных потоков

 

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

 

Метод ДДП используется для опре­деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут ис­пользование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость опре­деляется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциаль­ный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобрете­ние другой недвижимости, способной приносить аналогичный до­ход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведе­ния реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предпола­гаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к теку­щей с использованием техники сложного процента.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на про­гнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного пе­риода определяется исходя из следующих тенденций:

1) оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов;

2) оценщик обязан продлевать прогнозный период для выяв­ления тенденций в получении денежных потоков и их величине;

3) в различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России длина прогнозного периода составляет в сред­нем 3—4 года;

4) продолжительность прогнозного периода должна соответ­ствовать сроку службы объекта;

5) периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов не­движимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, при­нимается 1 год.

В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов не­движимости может использоваться:

1) чистый операционный доход;

2) денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номи­нальными и реальными. В России влияние инфляции велико, по­этому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных.

Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки яв­ляется пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются ре­альные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:

где    r_p-  реальная ставка дисконта;

r_ц — номинальная ставка дисконта;

i — темпы инфляции.

Чистый доход (эксплуатационный) – действительный вало­вый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообло­жения и амортизационных отчислений.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вы­четом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости.

Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами из­носа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе про­гнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использо­ванием базовой формулы капитализации.

Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта — процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых в будущем денежных сумм к их текущей стоимости (используя технику сложного процента).

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капи­тала с учетом риска получения будущих доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчиты­вается, как правило, кумулятивным методом.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и ревер­сии с учетом степени риска и альтернативных вариантов исполь­зования. Таким образом, для расчета текущей стоимости денежных по­токов и стоимости предполагаемой перепродажи, необходимо зна­чение будущих стоимостей умножить на соответствующие значе­ния фактора текущей стоимости по следующим характеристикам:  число периодов;  ставка процента.