Экономика недвижимости - Метод валового рентного мультипликатора
Содержание материала
- Экономика недвижимости
- Право собственности на недвижимость
- Типы операций с недвижимым имуществом
- Действительные и недействительные сделки
- Рынок недвижимости
- Специфика рынка недвижимости
- Стадии развития рынков недвижимости
- Функции рынка недвижимости
- Особенности недвижимости как товара
- Структура рынка недвижимости
- Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи
- Оценка стоимости объектов недвижимости
- Виды стоимости объектов недвижимости
- Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости
- Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Методы расчета физического износа
- Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Метод валового рентного мультипликатора
- Метод капитализации дохода
- Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- Метод дисконтирования денежных потоков
- Оценка земли. Подходы и принципы оценки
- Пример оценки земельного участка
- Управление недвижимостью
- Внешнее и внутреннее управление недвижимостью
- Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- Выбор формы распоряжения недвижимостью
- Все страницы
Метод валового рентного мультипликатора
Часто при сравнении объектов недвижимости применяют отношения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) либо общий коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода)- это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной (фактической) валовой выручкой (получаемой от собственности).
Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам имеются. Степень же недоиспользования объекта недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, выявить значительно труднее.
Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах и/или местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и ставках арендной платы, и поэтому поправки в данном случае не делаются.
Этот метод основан на оценке стоимости объекта путем соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода (получаемого от собственности).
Выполняются 3 действия:
1.Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;
2. Определить отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок;
3.Найти стоимость оцениваемого объекта путем перемножения рыночного рентного дохода от него на валовой рентный мультипликатор.
Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ
№ участка | Рыночная цена продажи, т.р. | Фактический или потенциальный валовой доход, т.р. | Валовой рентный мультипликатор |
1 | 54,0 | 12,0 | 4,5=54:12 |
2 | 72,0 | 18,0 | 4=72:12 |
3 | 40,0 | 8,0 | 5=40:8 |
оцениваемый | 67,5=(15*4,5) | 15 | 4,5=(4,5+4+5):3 |
Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта, используется чаще, т.к. ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило имеются.
Действительная валовая выручка- сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы.