Экономика недвижимости - Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

  

Затратный подход коценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку (приобретение) аналогичной собственности равнозначного качества.

Этот подход применяется:

- для целей налогообложения физ. и юр. лиц или ареста недвижимости;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- при оценке зданий специального назначения (школ, вокзалов, церквей и т.д.);

- при оценке объектов на «пассивных» секторах рынка ;

- при страховании.

Затратный подход состоит из пяти этапов:

1.   Оценка участка как незастроенной земли.

2. Оценка полной стоимости восстановления или полной стоимости замещения существующих улучшений.

3.   Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом  разделе  учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

4. После  проведения  оценки  предпринимательской прибыли застройщика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.

5.   Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и предпринимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

         Подход основан на следующих расчетах:

Со= Сзу + (ВСзд - Ио)

 

РСзд = ВС (СЗ)- Ио

 

ВС= СМР+ ПР+ ПИ, где

Со- рыночная (общая) стоимость объекта недвижимости ;

ВСзд (СЗ)- восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшения (здания);

Ио- общий износ здания;

СМР- сметная стоимость строительно- монтажных работ;

ПР- прочие расходы (благоустройство, проектно- изыскательские работы, инженерное обеспечение здания).

ПИ- прибыль инвестора, обосновывается данными инвестиционных рисков (т.е. под какой процент отпускаются инвестиции).

Восстановительная стоимость (ВС) – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесения к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки  его функциональным аналогом).

         Размер прочих расходов (ПР) и прибыли инвестора (ПИ) определяется в процентах от размера стоимости строительно - монтажных работ, поэтому остается определить стоимость СМР, которая определяется четырьмя методами затратного подхода (из таблицы).

1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода

Сметная стоимость СМР  состоит из:

1.прямые затраты (ПЗ);

2.накладные расходы (НР);

3.сметная прибыль (СП).

1+2= себестоимость в строительстве; 1+2+3= стоимость.

 

1.Прямые затраты (ПЗ) включают:

1.1     затраты на сырье и материалы (материальные ресурсы);

1.2     оплата труда рабочих;

1.3затраты по эксплуатации строительно- монтажных машин и механизмов.

1.1 В сметной стоимости суммарная потребность в материальных ресурсах (Змр) на выполнение наружных работ определяется:

                                                         n

Змр= ∑ Qi*Цi, где

                                                         i=1

Qi- нормативная потребность в материалах, деталях. Определяется на основе государственных элементных сметных нормативов (ГЭСН), или на основе ЭСН- элементных сметных нормативов.

Цi- цена материальных ресурсов, которая учитывает оптовую или отпускную цену на приобретение, доставку (транспортные расходы), заготовительно- складские расходы, наценки (брокерам, дилерам).

1.2 В сметной стоимости суммарная потребность в трудозатратах (Зот) определяется:

     n

Зот= ∑ Тi*Стар, где

                                                   i=1

Тi- суммарная потребность в трудозатратах на выполнение работ. Определяется по ГЭСН.

Стар- часовая тарифная ставка.

 

1.3 Сметные затраты по эксплуатации машин и механизмов (Зэм):

 

        n

Зэм= ∑ Ni*Цi, где

                                                      i=1

 

Ni- нормативная потребность в машиночасах (определяется по ГЭСН сколько должен работать механизм);

Цi- цена (стоимость)= Ед + Э + Год + К, где

 Ед- единовременные затраты (доставка, монтаж и демонтаж машин и механизмов, зарплата рабочих);

Э- эксплуатационные расходы (пар, вода, ГСМ, зарплата машиниста);

Год- годовые амортизационные отчисления на полное восстановление и капремонт;

К- косвенные расходы на управление, содержание участков.

 

1.1.+1.2. +1.3.= по сметному ценообразованию прямые затраты (80 %).

 

2.Накладные расходы - связаны с управлением, обслуживанием рабочих, с подготовкой производства работ, подготовкой и повышением квалификации работников, включая налог на прибыль и НДС.

         Затраты на управление- зарплата административно- управленческого персонала, канцелярские расходы, амортизация административного здания.

        

3. Сметная прибыль (иногда называют плановые накопления)- общие расходы строительной организации:

- уплата налога на прибыль;

- содержание зданий, строений, сооружений, коммунального хозяйства, принадлежащих компании (на балансе);

- минимальная величина стимулирования работников;

- содержание медицинских кабинетов (пунктов);

- оказание безвозмездной помощи детским садам, яслям, школам.

 

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м² (1 м³) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.

крупненный метод (модульный метод)

Метод  основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на возведение одного  или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с последующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя  из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости.  Суть метода разбивки по компонентам (модульный метод)  заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), таких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.

.

Индексный метод

Индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

 

 

Определение величины износа объекта недвижимости

Различают следующие виды износа объектов недвижимости:

-физический износ;

-функциональный износ;

-внешний (экономический) износ.

Определение физического износа

Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первоначально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процессов и внешних воздействий. Иными словами физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида.

Различают два вида физического износа: исправимый износ и неисправимый износ.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Неисправимый физический износ объекта вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.