Экономическая эффективность инвестиций в строительство

1. Виды инвестиций и их значения.

Инвестиции – это долгосрочное вложение средств в активы предприятия с целью увеличения прибыли и наращивания собственного капитала. Они отличаются от текущих издержек продолжительностью времени, на протяжении которого предприятие получает экономический эффект (пример: прибыль предприятия, увеличение выпуска продукции, производительности труда и т.д.)

По объектам вложения инвестиции делятся на реальные и финансовые.

Реальные инвестиции – это вложение средств в обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание производственной мощности, освоение новых видов продукции и технологий, строительство жилья, объектов соц-культ-быта, экологию и т.д.

Финансовые инвестиции – это долгосрочные финансовые вложения в ценные бумаги, совместные предприятия, которые гарантируют источники дохода или поставки сырья и сбыт.

Общие показатели инвестиционной деятельности:

1. Валовые инвестиции – это объем всех инвестиций в отчетном периоде.
2. Чистые инвестиции меньше валовых на сумму амортизационных отчислений за период.

Если сумма чистых инвестиций > 0, это свидетельствует о повышении экономического потенциала предприятия. Если сумма чистых инвестиций < 0, то это подтверждает снижение экономического потенциала предприятия. Если сумма чистых инвестиций = 0, то это значит, что инвестирование осуществляется только за счет амортизационных отчислений.

Показатели выполнения плана инвестиций за отчетный период.

2. Оценка эффективности реальных инвестиций.

Для оценки эффективности инвестиций используется система показателей:

1. Дополнительный выход продукции на 1 рубль инвестиций.

Э – эффективность инвестиций,

ВП – валовый объем производства продукции при исходных и дополнительных инвестициях,

И - сумма дополнительных инвестиций.

1. Снижение себестоимости продукции на 1 рубль инвестиций.

Q₁ – годовой объем производства продукции в натуральном выражении после дополнительных инвестиций.

С – себестоимость единицы продукции при исходных и при дополнительных капитальных вложениях.

1. Сокращение затрат труда на производство продукции в расчете на 1 рубль инвестиций.

ТЕ – затраты труда на производство единицы продукции до и после дополнительных инвестиций.

1. Увеличение прибыли в расчете на рубль инвестиций.

П – прибыль до и после дополнительных инвестиций.

Все перечисленные показатели используются для комплексной оценки эффективности инвестирования как в целом, так и по отдельным объектам.

3. Прогнозирование эффективности инвестиционной деятельности.

Основными методами оценки являются:

1. Расчет срока окупаемости инвестиций (t).
2. Расчет индекса рентабельности инвестиций (IR).
3. Определение чистого приведенного эффекта (NPV).
4. Определение внутренней нормы доходности (IRR).
5. Расчет средневзвешенного срока жизненного цикла инвестиционного проекта, т.е. дюрации (D).

В основу вышеперечисленных методов положено сравнение объемов предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений.

Первый метод оценки эффективности инвестиционных проектов заключается в определении срока, необходимого для того, чтобы инвестиции себя окупили.

Задача.

 Если доходы от проекта распределяются равномерно по годам (проект Б), то срок окупаемости определяется делением суммы инвестиционных затрат на величину годового дохода:

При неравномерном поступлении доходов срок окупаемости определяют прямым подсчетом числа лет, в течение которых доходы возместят инвестиционные затраты в проект.

4. Шесть функций денежной единицы.

Для определения стоимости инвестиционного проекта или собственности необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через некоторое время в будущем. В условиях инфляции деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости при условии, что вложенная сумма будет находиться на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

1 функция. Определим будущую стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежных единиц)

FV - будущая стоимость денежной единицы,

PV – текущая стоимость денежной единицы,

i – ставка дохода,

n – число периодов накопления в годах.

Задача. Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу 3 года, если сегодня положить на счет под 10 % годовых 10 тыс. руб.

2 функция. Текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии перепродажи)

Задача. Сколько нужно вложить сегодня в инвестиционный проект, чтобы к концу 5 года получить 8 тыс.руб. Ставка дохода 10%.

3 функция. Определение текущей стоимости аннуитета.

Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.

Выделяют обычный и авансовый аннуитет. Если платежи осуществляют в конце каждого периода, то аннуитет обычный; если вначале – авансовый.

Формула текущей стоимости обычного аннуитета:

PMT – равновеликие периодические платежи.

Задача. Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1 тыс.руб. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования. n = 12 (число периодов – месяцев).

4 функция. Накопление денежной единицы за период. В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей или поступлений.

Задача. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5 года, если ежегодно откладывать на счет 10 тыс.руб.

5 функция. Взнос на амортизацию денежной единицы.

Данная функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета.

Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, и включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.

Задача. Определить, какими должны быть ежегодные платежи, чтобы к концу 7 года погасить кредит 100 000 руб., выданный под 15% годовых.

Аннуитет может быть как поступлением (входящим денежным потоком), так и платежом (исходящим денежным потоком), по отношению к инвестору. Поэтому данная функция может быть использована в случае расчета величины равновеликого взноса на погашение кредита при известном числе взносов и заданной процентной ставке. Такой кредит называется самоамортизирующийся кредит.

6 функция. Рассматривает фактор фонда размещения и является обратной функции накопления единицы за период.

Для определения величины платежа используется следующая формула:

Задача. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5 года иметь на счете при ставке 12% годовых 100 000 руб.

5. Определение индекса рентабельности инвестиций.

 

При определении эффективности инвестиций должны полагаться не только на сроки окупаемости инвестиционного проекта, но учитывать доход на вложенный капитал. Для этого рассчитывается индекс рентабельности IR и уровень рентабельности инвестиций R.

Определение чистой текущей стоимости (чистый эффект) NPV.

1. Определяется текущая стоимость затрат.
2. Рассчитывается текущая стоимость будущих денежных поступлений от проекта.
3. Определяется текущая стоимость инвестиционных затрат, которые сравниваются с текущей стоимостью дохода.

NPV показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с хранением денег в банке.

Если NPV > 0, значит проект принесет больше доход, чем при альтернативном размещении капитала.

Если NPV < 0, то проект имеет доходность ниже рыночной и поэтому деньги выгоднее оставить в банке.

Если NPV = 0, проект ни прибыльный, ни убыточный.

Задача. Предприятие хочет вложить 3,6 млн. руб. в проект, который может дать прибыль в 1-й год 2 млн. руб., во 2-й год – 1,6 млн. руб., в 3-й год – 1,2 млн. руб. Определить, стоит ли вкладывать деньги в этот проект через определение чистой текущей стоимости NPV. При альтернативном вложении капитала ежегодный доход 10%

Решение.

1. Определяем текущую стоимость при ставке 10%

Год	1	2	3
Коэффициент дисконтирования (1+i)-n	(1+0,1)-1 = 0,909	(1+0,1)-2 = 0,826	(1+0,1)-3 = 0,751

Год	Денежные поступления, тыс. руб.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость дохода, тыс. руб.
0	(3600)	1	(3600)
1	2000	0,909	1818
2	1600	0,826	1321,6
3	1200	0,751	901,2
Итого:			4040,8

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составляет:

NPV = 4040,8 – 3600 = 440,8 тыс. руб.

Определение внутренней нормы доходности.

Для оценки эффективности инвестиций определяют внутреннюю норму доходности IRR – это та ставка дисконта, при которой дисконтированные доходы от проекта равны инвестиционным затратам. IRR определяет максимально приемлемую ставку дисконта, при которой можно инвестировать средства без каких-либо потерь для собственника.

Дюрация – это средневзвешенный срок жизненного цикла инвестиционного проекта.

Экономический смысл дюрации заключается в том и определяет не то, как долго инвестиционный проект будет приносить доход, а прежде всего то, когда он будет приносить доход и сколько поступлений от дохода будет на протяжении всего срока его действия.